Wenn Ihnen jemand sagen würde, dass er Ihre Anzahlung für ein Haus leisten und Ihnen eine Hypothek mit einem unter dem Marktwert liegenden Zinssatz geben würde – keine Kreditwürdigkeit erforderlich –, würden Sie wahrscheinlich denken, dass er scherzt.

Aber die Neighborhood Assistance Corporation of America (NACA) tut genau das.

Diese in Boston ansässige gemeinnützige Organisation (die alle 50 Bundesstaaten bedient) ist mehr als nur ein Hilfsprogramm für Wohneigentum. Sie formt sich selbst zu einer Interessenvertretung für wirtschaftliche Gerechtigkeit. Die Mission des „Best in America Mortgage“-Programms der NACA besteht darin, sicherzustellen, dass jeder Amerikaner, unabhängig von Rasse oder Finanzschicht, kaufen kann – und bleibe – in einem Heim.

„Die Leute nutzen Zahltagkreditgeber. Die Leute werden bei Autokrediten im großen Stil betrogen “, sagt Bruce Marks, CEO und Gründer von NACA. „Das bedeutet nicht, dass sie nicht bereit sind, ein Eigenheim zu besitzen. Es bedeutet, dass wir systematischen Rassismus haben, und das müssen wir erkennen und überwinden.“

Warum der Hauskauf für so viele Amerikaner unerreichbar ist

Die Szene für hoffnungsvolle Eigenheimkäufer ist heutzutage ziemlich düster. Die Immobilienpreise sind seit der Pandemie gestiegen, was dazu führte, dass die Erstkäufer von Eigenheimen von 43 % im Jahr 2020 auf 37 % im Jahr 2021 zurückgingen. laut einer Zillow-Umfrage.

Genauer gesagt war der Wohnungsmarkt nie freundlich zu Frauen und schwarzen Amerikanern. Mit 43,4 % ist der Eigenheimbesitz der Schwarzen jetzt niedriger als 2010, laut der National Association of Realtors®. Im Vergleich dazu liegt die Wohneigentumsquote der Weißen bei 72,1 %.

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Das Wirtschaftsforschungsteam von Zillow veröffentlichte dieses Jahr eine Studie, in der es um die Ungerechtigkeit bei der Bezahlung ging, eine weitere 18 % des Wohnungsmarktes könnten für Frauen erschwinglich sein, wenn sie nur so viel verdienten wie Männer.

Diese nicht coolen Statistiken stammen von NACA, die eine beträchtliche Menge davon erhält seine Finanzierung von der Bank of America (denken Sie an Milliarden), greift ein, um zu helfen.

Wie NACA funktioniert

Die NACA verwendet das, was sie „charakterbasierte Kreditvergabe“ nennt, um zu bestimmen, wer eine Hypothek genehmigt.

„Wir sehen uns nur die Zahlungen an, die sie kontrollieren“, sagt Marks.

NACA disqualifiziert Personen nicht aufgrund von Kredit-Scores, was sein kann von Natur aus rassistisch, verzerrt und voreingenommen. Es berücksichtigt auch keine medizinischen Schulden, weil „es widerspiegelt, dass wir ein dysfunktionales, unbezahlbares Gesundheitssystem haben“, sagt Marks.

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Stattdessen untersucht die gemeinnützige Organisation die letzten 24 Monate Ihrer Mietzahlungen – wobei der Schwerpunkt stark auf den letzten 12 Monaten liegt –, um zu sehen, ob Sie eine Hypothek bewältigen können. Wenn die Hypothekenzahlung höher ist als die Miete des Eigenheimkäufers, verlangt die NACA von ihm, die Differenz mindestens drei Monate lang anzusparen, um sicherzustellen, dass er eine höhere Zahlung bewältigen kann.

NACA hat keine Einkommensgrenzen, priorisiert jedoch Eigenheimkäufer, deren Haushaltseinkommen unter dem mittleren Familieneinkommen in dem Gebiet liegt, in dem sie den Kauf planen. Diese „Priority Members“ sowie Personen, die sich unabhängig vom Einkommen in „Priority Areas“ (Wohngegenden mit niedrigem bis mittlerem Einkommen) einkaufen, erhalten die besten Zinssätze für Hypotheken.

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Der maximale Kaufpreis von NACA für ein Einfamilienhaus beträgt 484.350 USD. NACA-Mitglieder können jedoch Häuser in einem Hochpreisgebiet für bis zu 726.525 USD erwerben. Darlehen für Mehrfamilienhäuser können je nach Standort bis zu 1.397.400 USD betragen.

Die Agentur gibt an, zwischen 70.000 und 75.000 Hypotheken vergeben zu haben, und bei diesen Hypotheken liegt die Zwangsvollstreckungsrate unter 1 %. Etwa 90 % der Hausbesitzer von NACA sind Farbige, sagt Marks.

Eine Hypothek über NACA zu bekommen, kann ein langwieriger Prozess sein, aber es lohnt sich auch, weil NACA-Mitglieder nicht nur keine Anzahlung leisten, sondern auch Folgendes bezahlen:

  • Private Hypothekenversicherung.
  • Abschlusskosten.
  • Honorare.
  • Marktzinssätze (die Hypothekenzinsen der NACA liegen immer unter dem Marktwert).

NACA hat sowohl interne Immobilienmakler, die exklusiv an dem Programm teilnehmen, als auch Empfehlungsmakler, die für andere Firmen und NACA arbeiten. Die letztgenannten Agenten bedienen Standorte, an denen NACA keine eigenen Agenten hat oder wo interne Agenten die Nachfrage nicht decken können.

„Es ist wichtig, dass (potenzielle Hauskäufer) der Person vertrauen, mit der sie zusammenarbeiten“, sagt der Immobiliendirektor von NACA, Rob Torres. „Wenn sie Vertrauen in ihren Immobilienmakler haben, werden sie gute Entscheidungen für sich selbst treffen.“

Hier sind die Schritte des Best-in-America-Hypothekenverfahrens der NACA:

  1. Werkstatt für Eigenheimkäufer.
  2. Dokumenteneinreichung.
  3. Wohnungsberatung und Wohneigentumsbereitschaft (um festzustellen, wie viel sie sich rechtmäßig leisten können).
  4. Vorlage beim Underwriting.
  5. Kauf-Workshop, um Mitgliedern zu zeigen, wie man ein Haus über das NACA-Programm kauft und sich mit einem REALTOR® verbindet.
  6. Wohnungssuche.
  7. Vorlage des Kauf- und Verkaufsvertrags.
  8. Bewertung des Immobilienzustands (NACA-Häuser müssen bestimmte Standards der Bewohnbarkeit erfüllen).
  9. NACA Credit Access & Bank Application (Underwriter prüfen die Akte).
  10. Bankzulassung.
  11. Hypothek schließen.
  12. Programm nach dem Kauf / Programm zur Unterstützung der Mitgliedschaft. Mitglieder erhalten Beratung bei der Budgetierung und anderen Übergängen, denen sie als neue Hausbesitzer gegenüberstehen können. NACA hilft Mitgliedern bei Bedarf auch mit geprüften Hausrenovierungsunternehmen.

Wie es ist, ein Haus über NACA zu kaufen

Interessanterweise macht die NACA nur sehr wenig Öffentlichkeitsarbeit und entscheidet sich stattdessen dafür, ihre Mitglieder zu ermutigen, das Gute zu verbreiten. Eine einfache Suche nach #naca auf Facebook bringt Tausende von Beiträgen zum Vorschein – meist freudige Zeugnisse von Mitgliedern, die ihre Dienste genutzt haben, um Häuser zu kaufen.

Sadé Bowens, 28, aus Washington, DC, erfuhr 2018 durch die Geldmanagement-Präsentation ihrer Kirche für junge Erwachsene von NACA.

„Ich dachte, es wäre zu schön, um wahr zu sein“, sagte die Sozialarbeiterin.

Nachdem sie NACA unabhängig recherchiert hatte, entschied sie sich, das Programm auszuprobieren.

Um zu sparen, gab sie sich ein Budget von 25 US-Dollar pro Woche für freiwillige Ausgaben. Sie lebte mit ihrem Partner zusammen, wodurch sie Miete sparen konnte. Sie arbeitete in drei Jobs und verdiente in dieser Zeit 90.000 Dollar. Sie hat 40.000 Dollar gespart.

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Trotz ihrer Hektik war das NACA-Programm anfangs schwierig für sie, weil sie keine Miethistorie hatte, um zu zeigen, dass sie eine monatliche Wohnungszahlung bewältigen konnte. Sie lebte mit ihrem Partner zusammen.

Als ihre Beziehung endete, zog Bowens in ein Studio-Apartment für 1.650 US-Dollar pro Monat, was ihrem Käuferprofil bei NACA tatsächlich half. Sie bewies, dass sie eine monatliche Wohnungsrechnung bezahlen konnte.

Im Jahr 2021 kaufte sie ein zweistöckiges Stadthaus mit zwei Bädern und einem fertigen Keller für 432.000 US-Dollar. Die Hypothek auf ihr Haus in der südöstlichen Nachbarschaft beträgt 1.776 US-Dollar pro Monat.

Die NACA ermöglicht es den Mitgliedern, noch niedrigere Zinssätze zu kaufen, und obwohl sie keine Anzahlung benötigte, entschied sich Bowens dafür, 12.000 $ ihrer Ersparnisse zu verwenden, um den Zinssatz auf 1,375 % „herunterzukaufen“. Außerdem gab sie 4.000 US-Dollar für eine Anzahlung aus, die bei Abschluss wieder gutgeschrieben wurde.

„Man muss Geduld haben und organisiert sein“, sagt Bowens.

Die NACA verlangt von ihren Mitgliedern, dass sie eine jährliche Gebühr von 25 $ zahlen und ein registrierter Wähler sein müssen, wenn sie rechtlich wahlberechtigt sind. Bowens leistet auch freiwillige Arbeit, wie von NACA gefordert, wie das Spenden von Schulmaterial.

„Ich gebe in meinem täglichen Leben sowieso zurück“, sagt Bowen. „Es entspricht meinen Grundwerten.“

Vorgestelltes Bild: nednapa/Shutterstock.com

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