Wenn Sie neu in der Immobilienanlage sind, haben Sie wahrscheinlich zwei Dinge darüber gehört:

  1. Es erfordert Tonnen von Forschung und Mühe
  2. Es ist eine passive Form des Investierens

Warte ab …

Quelle: thefrisky.com

In diesem Artikel werde ich das alles klären.

Sind Immobilien wirklich eine Form des passiven Investierens, die passives Einkommen generiert? Was genau ist passives Einkommen? Warum lieben es manche Immobilieninvestoren, als passive Investoren bezeichnet zu werden, während andere es hassen?

Und wie kann man mit minimalem Aufwand passives Einkommen durch Immobilien erzielen?

Was ist passives Einkommen?

Technisch gesehen, [adjusts glasses]definiert der IRS „passives Einkommen“ als Barmittel, die aus den folgenden „passiven Aktivitäten“ generiert werden:

  1. Handels- oder Geschäftsaktivitäten, an denen Sie während des Jahres nicht wesentlich teilnehmen.
  2. Vermietungsaktivitäten, auch wenn Sie materiell daran beteiligt sind, es sei denn, Sie sind ein Immobilienfachmann.

Um die materielle Beteiligung zu definieren, hat der IRS sieben „Tests“, die Sie für Ihre Investitionstätigkeit durchlaufen können. Bestehen Sie einen Test und Ihre passive Investition wird für das Steuerjahr aktiv.

Sie können alle sieben nachlesen hieraber im Großen und Ganzen wird Ihre passive Investition aktiv, sobald Sie mehr investiert haben als:

  • 100 Stunden dieses Jahr, bzw
  • 500 Stunden insgesamt

Das ist ein wichtiger Kontext für passives Investieren im Allgemeinen, aber im Bereich der Immobilien sollten wir nicht vergessen, dass die IRS-Regeln die Annahme aufrechterhalten, dass alle Vermietungsaktivitäten als passives Einkommen gelten – unabhängig von einer materiellen Beteiligung.

Die Regeln des IRS verdeutlichen auch, warum so ziemlich jeder Immobilien als passives Investieren betrachtet. Nach den Gesetzen, die unser Land regeln, ist es völlig so.

Selbst wenn Sie Immobilien vor einem erfahrenen Immobilieninvestor als „passives Investieren“ bezeichnen, werden sie möglicherweise salziger als ein Sonic-Frühstücks-Burrito.

GIF eines Mannes, der sagt: „Du liegst nicht falsch, du bist nur ein @sshole“

Copyright-Quelle: The Big Lebowski, vertrieben von Gramercy Pictures

Warum ist das so?

Sind Immobilien passive Investitionen / Einkommen?

Kommt darauf an, wen Sie fragen.

Im rechtlichen Sinne ja. REITs, Crowdfunding und sogar die Vermietung eigener Immobilien gelten in den Augen des IRS als passive Anlageformen – und damit als Einkommen.

Und viele Immobilieninvestoren werden dem stolz zustimmen. Sie werden ja sagen, Immobilien sind passives Einkommen, und deshalb liebe ich es. Es ist das ultimative Vehikel für den amerikanischen Traum – ich besitze Eigentum, zahle niedrigere Steuern und verdiene Geld im Schlaf.

Andere werden jedoch anderer Meinung sein. Manchmal energisch.

Nach meiner persönlichen Erfahrung sagen Vermieter und Flossen als erstes nein, Immobilien sind definitiv kein passives Einkommen. Sie zeigen auf den Trockenbaustaub in ihren Haaren, krustige beige Farbe auf ihren Overalls und die 59 ungelesenen SMS von Mietern und sagen:

„Es gibt nichts Passives an dem, was ich tue.“

Seien Sie verdammt, Steuervorteile, einige Anleger mögen das Etikett „passiv“ einfach nicht, weil sie das Gefühl haben, dass es die Menge an Schweißkapital verringert, die sie investieren müssen.

GIF eines erschöpften Vermieters, der eine Immobilie streicht

Quelle: Giphy.com

Ich war einmal mit meiner Freundin Rosa, die selbst drei Mietobjekte besitzt, zu Abend gegessen, als ihr Telefon auf dem Tisch summte. Als sie den Text las, schloss sie die Augen und seufzte lang genug, um einen Zeppelin zu füllen.

„Chris, deshalb sollte niemand Immobilien als ‚passive‘ Einkommensform bezeichnen.“

Der Text sagte:

Bad gelaufen, eingeschlafen. Obergeschoss überschwemmt. Keine Energie. Bitte helfen Sie.

Das soll nicht heißen, dass Sie nicht in „aktivere“ Formen der Immobilieninvestitionen einsteigen sollten, wie z. B. das Umtauschen von Immobilien und das Verwalten Ihrer eigenen Mieter. Diese Formen sind kurzfristig oft die lukrativsten, und der Umbau alter Häuser kann sich immens lohnen.

All dies ist der Grund, warum Rosa, obwohl sie ihr ganzes Wochenende einen Mietertorpedo hatte, nicht sagte: „Tu es nicht.“

Sie sagte nur: „Nennen Sie es nicht passiv.“

GIF einer Frau, die

Quelle: VVD

Kommen wir also zurück zu unserer ursprünglichen Frage: Sind Immobilien passives Einkommen?

Rechtlich ja, subjektiv nein.

Es gibt eindeutig ein Spektrum, und einige Formen sind passiver als andere. Lassen Sie uns die wirklich „passiven“ Formen der Immobilienanlage untersuchen.

Was sind einige Beispiele für passive Immobilieninvestitionen/Erträge?

Im Moment betrachten wir den Hausumtausch und die Verwaltung Ihrer eigenen Immobilien als „aktive“ Formen der Immobilieninvestition.

Was bleibt davon? Wie können Sie Cashflow generieren, ohne Trockenbaustaub in die Augenbrauen zu bekommen?

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Für diejenigen, denen das Kapital (oder die Geduld) fehlt, um direkt in Immobilien zu investieren, bieten Real Estate Investment Trusts – oder REITs – eine bequeme Alternative.

REITs sind Unternehmen, die ertragsgenerierende Immobilien besitzen. Dabei kann es sich um eine Mischung aus Wohn- und Gewerbeimmobilien handeln, darunter Wohnungen, Lagerräume, Studentenwohnheime, Hotels, Lagerhäuser, Bürogebäude, Hypotheken und mehr.

Sowohl akkreditierte als auch nicht akkreditierte Anleger können Aktien von öffentlich gehandelten REITs wie Aktien einer regulären Aktie kaufen und verkaufen:

Bildschirmaufnahme des REIT-Aktienkurses

Quelle: BXP über Robinhood

REITs sind auch liquider als Immobilien selbst, deren Verkauf Monate, wenn nicht Jahre dauern kann.

In Bezug auf passives Einkommen sind REITs gesetzlich verpflichtet, mindestens 90 % ihres Einkommens als Dividende an die Aktionäre auszuschütten. Manche zahlen mehr. Das ist es, was viele Investoren überhaupt an REITs reizt – nicht unbedingt die stetige Wertentwicklung, aber die stetigen Erträge.

Der Hauptnachteil bei der Investition in REITs sind jedoch die hohen Handelsgebühren. Es kann zwischen 20 % und 30 % des Wertes eines REITs kosten, Aktien im Voraus zu kaufen, was deine potenziellen Renditen um einen Haibiss schmälert. Das ist natürlich nicht viel im Vergleich zu einer vollständigen Anzahlung auf eine Hypothek.

Um mehr zu erfahren, lesen Sie unseren vollständigen Leitfaden: Investieren in REITs: alles, was Sie wissen müssen.

Crowdfunding für Immobilien

Eine weitere sich abzeichnende Möglichkeit, passives Immobilieneinkommen zu generieren, ist die Teilnahme am Immobilien-Crowdfunding.

Wie Sie wahrscheinlich wissen, geht es beim Crowdfunding darum, große Kapitalpools aus einem ebenso großen Pool von Spendern zu beschaffen, um ein Projekt zu finanzieren, das sich keiner dieser Spender als Einzelperson hätte leisten können.

Es dauerte nicht lange, bis jemand das Crowdfunding-Konzept auf Immobilienkäufe anwendete, und jetzt können Websites wie RealtyMogul.com Sie mit (meist kommerziellen) Immobilieninvestitionsmöglichkeiten verbinden.

Screenshot eines Eintrags auf RealtyMogul

Quelle: RealtyMogul

Technisch gesehen kaufen Sie Anteile einer LLC, die in eine andere LLC investiert, die die Immobilie tatsächlich kauft und verwaltet. Dies minimiert den Overhead und gibt dem Crowdfunding seinen Hauptvorteil gegenüber REITs – deutlich niedrigere Gebühren.

Denken Sie 1,5 % im Vergleich zu 25 %.

GIF einer Frau, die sagt:

Quelle: Tyler Perry Studios

Crowdfunding-Anlagen sind jedoch nicht annähernd so liquide wie REITs. Die Sperrfrist beträgt in der Regel drei bis zehn Jahre, und die Dividenden werden in der Regel vierteljährlich ausgezahlt.

Dennoch ist es einfacher als direkt eine Immobilie zu kaufen. Und mit verrückt niedrigen Gebühren können die Renditen viel höher sein.

Weitere Informationen zum Immobilien-Crowdfunding finden Sie in unserem vollständigen Leitfaden: Immobilien-Crowdfunding: Sollten Sie investieren?

Beauftragung eines Hausverwalters

Nehmen wir an, Sie folgen unserer bewährten Formel für den Kauf von Mietobjekten und haben wirklich ein Händchen dafür. Sie lieben es, günstige Immobilien zu ergattern, Mieter einziehen und es sich gemütlich machen zu lassen und nach der nächsten großartigen Immobilie zu suchen.

Aber mit der Zeit werden Ihre Immobilien und Mieter immer schwieriger zu verwalten. Sie möchten die Kopfschmerzen der täglichen Vermietung viel lieber auslagern, damit Sie sich darauf konzentrieren können, die nächste großartige Immobilie zu finden.

Außerdem willst du wirklich nicht denselben Text bekommen, den Rosa bekommen hat.

Zum Glück ist Ihr Hausverwalter hier, um den Tag zu retten!

GIF eines Mannes, der erleichtert aufatmet

Quelle: Late Show mit James Corden, CBS

Immobilienverwalter kümmern sich um alle Ihre Vermieteraufgaben, damit Sie sich entspannen, das passive Eigenkapital und Einkommen genießen und Ihre Zeit auf andere Dinge konzentrieren können. Sie verlangen normalerweise zwischen 10 und 15 Prozent der monatlichen Miete Ihrer Mieter und kümmern sich dafür um:

  • Mietersuche und Stellenbesetzung
  • Miete einziehen
  • Anfallende Wartungen und Reparaturen
  • Regelmäßige Inspektionen
  • Umgang mit Hausbesetzern

Nachdem wir nun einige Methoden zur Generierung von wirklich „passiven“ Immobilienerträgen behandelt haben, kehren wir zurück, wie es im Vergleich zu „aktiveren“ Methoden abschneidet.

Vorteile der passiven Immobilienanlage / Einkommen

Niedrigere Anfangsinvestitionen

Passive Investoren zahlen weniger im Voraus – und weniger Monat für Monat – als aktive, praktische Immobilieninvestoren. Anstatt eine Anzahlung von 40.000 USD für eine einzelne Immobilie zu leisten, können passive Anleger 500 USD in einen einzelnen REIT-ETF investieren, um sofort ein vielfältiges Engagement zu erzielen.

Liquidität

Aktive Immobilieninvestoren sind oft an bestimmte Immobilien gebunden und verpassen dadurch möglicherweise die nächste große Chance. Passive Anleger hingegen haben liquidere Optionen wie REITs, die es ihnen ermöglichen, Kapital freier zu bewegen.

Kein Umgang mit Mietern

Der vielleicht attraktivste Aspekt eines wirklich passiven Immobilieneinkommens ist, dass Sie sich nicht mit Mietern auseinandersetzen müssen. Alptraummieter können hocken, Ihr Eigentum beschädigen, leichtsinnige Klagen einreichen und Ihr Endergebnis auf andere Weise zerstören. Aber der Kauf von REITs, Crowdfunding und die Einstellung von Immobilienverwaltern distanziert Sie von all dem.

Nachteile passiver Immobilieninvestitionen / Einkommen

Geringere Renditen und niedrigere monatliche Einnahmen

Der passive Ansatz bei der Immobilienanlage – REIT-Anteile langfristig halten, Immobilienverwalter einstellen usw. – wird fast immer Ihr Endergebnis schrumpfen. Es lohnt sich in der Regel, aber jeder, der die meisten Kapitalgewinne aus seinen Immobilienunternehmen herausholen möchte, wird einen aktiven Ansatz bevorzugen.

Benötigt noch beaucoup-Forschung

Aktiv oder passiv, es gibt keinen supereinfachen Weg, einfach in Immobilieninvestitionen einzutauchen. Um passives Einkommen zu generieren, müssen Sie im Vorfeld dennoch viel recherchieren, um sicherzustellen, dass Sie den richtigen REIT oder das richtige Mietobjekt zum richtigen Zeitpunkt kaufen.

So finden Sie Gelegenheiten für passive Immobilieninvestitionen

Für REITs: Robin Hood oder Streitweise

Obwohl Sie Aktien von REITs technisch gesehen auf regulären Handelsplattformen wie Robinhood kaufen können, sind spezielle REIT-Börsen wie Streitweise einige Vorteile bieten.

Insbesondere bietet Streitwise jeweils nur einen REIT an (derzeit mit einer Dividendenrendite von 8 %), zusammen mit historischen Daten vergangener Angebote, was Ihren Auswahlprozess etwas beschleunigt. Außerdem können Sie sich sogar mit Krypto einkaufen.

Sehen Sie sich unsere vollständige Bewertung von Streitwise an oder eröffnen Sie noch heute ein Konto.

Bei Mietobjekten: Roofstock

Dachstock ist wie Zillow für Mietobjekte. Die Plattform und ihre Angebote legen Wert auf miet- und einkommensbezogene Kennzahlen, und Sie können sogar Immobilien mit bereits bestehenden Mietern kaufen. Sollten Sie des Umgangs mit Mietern müde werden, kann Sie die Plattform außerdem sofort mit qualifizierten Immobilienverwaltern verbinden.

Sehen Sie sich unsere vollständige Bewertung von Roofstock an oder eröffnen Sie noch heute ein Konto.

Für Immobilien-Crowdfunding: RealtyMogul

Sicher, Eigentumswohnungen sind cool; Aber wenn Sie bereit sind, einen Teil eines verdammten Bürogebäudes zu besitzen und Dividenden einzustreichen, wenn es gut läuft, ist RealtyMogul die Crowdfunding-Site dafür.

Wie Streitwise, RealtyMogul stellt eine kleine Liste von Möglichkeiten zusammen und erhebt eine sehr geringe Verwaltungsgebühr zwischen 1 und 3 Prozent. Und obwohl es keinen Zweitmarkt gibt und Ihr Kapital für drei bis sieben Jahre gebunden ist, könnten die Vorteile einer Investition in ein großes Gebäude enorm sein.

Sehen Sie sich unsere vollständige Bewertung von RealtyMogul an oder fangen Sie noch heute an, Crowdfunding-Möglichkeiten zu durchsuchen.

Das Endergebnis

Es ist ironisch, dass der IRS die meisten Immobilieneinnahmen als „passiv“ einstuft, wenn einige Formen der Immobilienanlage so praktisch wie möglich sind.

Es gibt immer noch wirklich passive Formen (insbesondere REITs), und für jeden, der im Schlaf Geld verdienen möchte, verdienen sie einen Teil Ihres Portfolios.

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